深讀｜全體業(yè)主共有的小區(qū)公共收益，如何守得住用得好？

7月11日，南京市建鄴區(qū)金馬酈城東園的600多戶業(yè)主，興高采烈地排隊領取業(yè)委會發(fā)放的500元紅包——公共收益分紅。這筆總計30余萬元的“業(yè)主紅包”，來自于小區(qū)公共車位收費、電梯和門庭廣告收入。除了給業(yè)主分紅，業(yè)委會此前還利用公共收益積余，投入140萬元對小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、路燈線路等進行了更新，讓這個有20年歷史的老小區(qū)煥發(fā)新活力。

根據民法典，利用小區(qū)道路停車、電梯廣告、社區(qū)用房出租等公共空間、場地設備經營獲得的收入，都屬于小區(qū)公共收益，屬于“全體業(yè)主共有”，是小區(qū)的“錢袋子”。然而在南京，由于多數小區(qū)未成立業(yè)委會，或是業(yè)委會履職不力，這些公共收益常被違規(guī)侵占，像金馬酈城這樣利用公共收益給業(yè)主分紅、對小區(qū)自主更新的少而又少，多數小區(qū)業(yè)主不僅對公共收益情況一無所知，更談不上主動維權。

小區(qū)“錢袋子”該怎么管理、如何使用?7月12日，在江蘇省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院與南京市律協共同舉辦的專題研討會上，有關專家、法律界人士圍繞小區(qū)公共收益權屬的認定、管理、分配等問題展開研討，呼吁通過強化業(yè)委會建設、完善實操細則等舉措，讓小區(qū)居民享有充分的知情權、參與權、決策權，確保公共收益業(yè)主看得清、分得明、用得好。

權屬法定歸業(yè)主，定義范圍待厘清

“對于小區(qū)公共收益權屬，民法典出臺具有里程碑意義?！苯K省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院副院長、無錫市物業(yè)協會會長周華寶說，民法典出臺之前，小區(qū)公共收益使用由物業(yè)公司申請、有關部門審批后，物業(yè)公司使用;民法典出臺后，公共收益屬于全體業(yè)主共有，其使用也應參照維修資金使用，需要“雙2/3業(yè)主”(業(yè)主房屋專有部分面積占比三分之二以上，且人數占比三分之二以上)參與表決，參與表決的過半業(yè)主同意才能使用，“立足人民屬性，尊重業(yè)主物權，立法的基礎、行政的邏輯全變了?！?/p>

然而，民法典雖規(guī)定了小區(qū)公共收益歸“全體業(yè)主共有”，但對于什么是小區(qū)公共收益，并沒有“統(tǒng)一定義”?！耙话阏J為，物業(yè)管理區(qū)域內所有的共有部分和共用設備設施所產生的收益，基本上都是公共收益?！苯K省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院黨支部書記、副理事長王興宏說，這些“共有部分和共有設備”包括：共有房屋，主要是物業(yè)管理用房，用于出租經營;共有道路、場地，停放車輛收取停車費;可用于廣告經營的公共空間：對外空間如外墻、樓頂等，設置戶外廣告，內部空間如電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等，設置室內廣告。

“一切利用小區(qū)公共場所產生的經營收益，都屬于公共收益?！焙雍４髮W法學院教授、博士生導師陳廣華補充說，小區(qū)利用公共場地擺攤經營，設置快遞柜、凈水機等，通信運營商支付的設施設備場地占用費，甚至環(huán)衛(wèi)企業(yè)進小區(qū)分類可回收垃圾，都屬于公共收益范疇。在南京，河西奧體新城、觀瀾苑等規(guī)模較大、管理得好的小區(qū)，物業(yè)公司經常在社區(qū)廣場、公共道路引入商家設立外擺，或是門口固定設置自動售賣機，都應納入公共收益。

但從道路停車、電梯廣告到攤位招租，都是物業(yè)企業(yè)在具體實施，必然產生一定的成本。為此民法典規(guī)定，物業(yè)企業(yè)利用業(yè)主共有部分產生的收入，在扣除合理成本后屬于全體業(yè)主。這個“合理成本”指什么?“一種觀點認為誰所有誰受益，這是所有權的延伸，是傳統(tǒng)物權觀點;一種觀點認為誰管理誰受益，物業(yè)企業(yè)可以有利潤的回報?！标悘V華認為，業(yè)主把物業(yè)委托給物業(yè)公司，要帶有經濟利益的外部性激勵，如果按傳統(tǒng)物權理念，所有收益都歸業(yè)主，物業(yè)企業(yè)就沒有去經營的積極性，沒有動力去做大蛋糕。因此，這個“合理成本”不僅包括物業(yè)企業(yè)經營中實際產生的成本，還應包括合理的利潤回報。

業(yè)委會缺位，業(yè)主維權主張難取證難

法律規(guī)定小區(qū)公共收益“全體業(yè)主共有”，但在實際執(zhí)行中，大多數小區(qū)業(yè)主卻是不知情、不參與(討論)、不表決，個中原因是業(yè)委會成立比例低，履職能力弱，雖然業(yè)主群體人數眾多，但較之物業(yè)公司組織松散，很難握指成拳、有效維權。

以南京為例，全市6000個左右住宅小區(qū)中，成立業(yè)委會的僅900多個?！皹I(yè)主沒有法律主體，就沒有人去主張權利，甚至有其他主體阻止業(yè)委會、物管會成立?！蓖跖d宏說，許多小區(qū)籌備多年仍成立不了業(yè)委會，原因之一就是公共收益的監(jiān)管分配矛盾，一些物業(yè)公司、個別業(yè)主擔心業(yè)委會分權維權，對此進行阻撓。

“我查了中國裁判文書網，由業(yè)主提起自訴小區(qū)公共收益的文書不超過10例，涉嫌侵占公共收益被追究刑事責任的判決書只找到3例?！蹦暇┦星鼗磪^(qū)司法局月牙湖街道司法所所長莊慶家表示，由于多數小區(qū)未成立業(yè)主委員會，即便少數小區(qū)成立了，也存在不少“僵尸業(yè)委會”——常年很少開展活動，導致在業(yè)主公共收益方面主動主張權利的很少，通過訴訟方式追討權益的更是少之又少。

法律主體缺失，業(yè)主意識淡薄，舉證審計困難，導致小區(qū)追索公共收益歷程艱辛。莊慶家解釋說，侵占罪屬于自訴案件，需要自訴人提供明確被告人、訴訟請求和犯罪事實證據，在小區(qū)公共收益維權中，往往會遇到物業(yè)方面不配合的情況，業(yè)主不僅獲取財務資料難，即便通過法律手段獲取數據，也難以保證其真實性、完整性。2023年2月，南大和園業(yè)委會把南京億文物業(yè)告上法庭，主張既往8年1109萬元公共收益，但因為財務資料不全，最終法院判決物業(yè)公司賠付472萬元。

“甲方主體如果缺位，權利沒人去主張，被侵占和侵害，是必然的?！蓖跖d宏認為，業(yè)主為公共利益維權，首先要成立業(yè)委會，給業(yè)委會賦能，加強制度建設，讓立法成果落地見效。《南京市住宅物業(yè)管理條例》修訂時，就添加業(yè)委會中成立監(jiān)事會的條款，既監(jiān)管物業(yè)企業(yè)，也監(jiān)督業(yè)委會，還補上業(yè)委會在審計專業(yè)能力上的短板。眼下，《南京市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》也已啟動起草，年內將公開征求意見，小區(qū)“錢袋子”具體怎么管、如何分，將有具體詳盡的“實操方案”。

錨定“共有”核心，讓公共收益真正惠民落地

公共收益歸集和追討后，有的給業(yè)主分紅，有的補貼物業(yè)費，還有的用于小區(qū)維修。對此，各級立法是怎么規(guī)定的呢?

王興宏介紹，扣除合理成本后的公共收益分配，國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，其主要用于補充專項維修基金，同時可按業(yè)主大會共同決定使用?！督K省物業(yè)管理條例》對小區(qū)公共收益使用，按業(yè)委會成立前后分別做了相應規(guī)定：業(yè)主大會成立前，所得收益的70%要納入專項維修基金，其余部分可以用于補貼物業(yè)費;業(yè)主大會成立后，所得收益單獨列賬，按照業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的業(yè)委會決定使用。

小區(qū)公共收益的分配，始終是業(yè)主關注的焦點。近年來，我省一些地方在這一領域進行了實踐探索，對照民法典及國家、省物業(yè)條例審視，這些做法中，有的已形成可借鑒的經驗，有的尚待完善，有的則需糾偏。

譬如，許多開發(fā)商和前期物業(yè)直接約定，將公共收益補貼物業(yè)費，把公共收益當成物業(yè)費的“替補”，眉毛胡子一把抓。由于公共收益屬于全體業(yè)主，由開發(fā)商決定補償物業(yè)，這種約定因未經業(yè)主大會同意，繞開了公共收益所有權主體，顯然是不合法的。然而許多小區(qū)多年不漲物業(yè)費，人工、費用卻都在漲，一些小區(qū)入住率低，物業(yè)管理難以維持運營，也是客觀現實。在此情形下用公共收益補償物業(yè)管理，其實維護了全體業(yè)主利益，但還是要變“暗補”為“明補”，雙方坐下來算算賬，經業(yè)主大會同意，通過業(yè)主共同決策確認，落實到合同里，而非由開發(fā)商或物業(yè)公司“私相授受”。

南京有的小區(qū)維權成功，追討回公共收益，或管理較好，賬上收益積累多，用公共收益給業(yè)主分紅。比如南大和園、仁恒翠竹園就曾分別按每戶1200元、2000元分紅，此次金馬酈城也給業(yè)主分紅500元，業(yè)主群一片歡天喜地。對此，王興宏認為，公共收益分紅有利于團結業(yè)主、增加凝聚力，但考慮到房子“一生”中要用錢的地方很多，樹立“房屋終身養(yǎng)老”觀念，公共收益最好還是優(yōu)先補充到維修基金里去，或是像金馬酈城這樣，在小區(qū)自主更新后還有積余時，再給業(yè)主分紅。畢竟，房子保值增值，才是業(yè)主“最大的利益”。

也有的小區(qū)拿出部分公共收益補貼業(yè)委會成員和熱心業(yè)主，可不可以?專家認為，業(yè)委會要選舉責任心、公益心強的代表，也要承認業(yè)委會委員的付出，可以按照財務規(guī)定對他們進行補貼，但必須告知全體業(yè)主。

“可見對于公共收益具體分配使用，上位法并沒有限定框死，業(yè)主大會和業(yè)委會有很大的自主權，房管部門、街道社區(qū)要立足工作實際加以引導、創(chuàng)新實踐?！苯K省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院院長曹軍華說，小區(qū)公共收益的管理，看似是“錢袋子”的小事，實則是關乎民生福祉、社區(qū)治理與法治建設的民生大事，從厘清權屬到規(guī)范分配，從激活業(yè)委會效能到完善制度細則，每一步探索都是對“業(yè)主共有”法治精神的踐行，也是對社區(qū)共治智慧的錘煉，這既涉及民法典、物業(yè)管理條例等法律法規(guī)實施，也考驗基層治理智慧與法治化水平。

唯有讓公共收益用之于民、造福于民，“小區(qū)共同體”才更有溫度，基層治理“最后一公里”才更富活力。各地只要堅守“業(yè)主共有”總則，抓實業(yè)委會建設，以制度創(chuàng)新破解治理痛點，出臺科學管理辦法，小區(qū)公共收益便能真正轉化為居民看得見、摸得著的獲得感。

新華日報·交匯點記者 顧巍鐘 實習生 何千晨