“三降”出擊！百萬房貸月供將減少132元，樓市“紅五月”可期

降準0.5個百分點、下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點、加快出臺與房地產發(fā)展新模式適配的系列融資制度……5月7日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、中國證券監(jiān)督管理委員會負責人介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預期”有關情況，其中，“穩(wěn)樓市”再次成為關鍵詞。

“穩(wěn)住樓市股市對提振社會預期，暢通內需循環(huán)具有重要意義。”金融監(jiān)管總局局長李云澤在國新辦新聞發(fā)布會上表示：“下一步，金融監(jiān)管總局將加快完善與房地產發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度，包括房地產開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導金融機構繼續(xù)保持房地產融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢?！?/p>

公積金貸款利率下調，百萬房貸月供將減少132元

此次央行明確，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。另據(jù)當天央行官網(wǎng)消息，自2025年5月8日起，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.1%和2.6%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.525%和3.075%。

公積金貸款利率下調，將進一步降低房貸成本。例如，對于100萬貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款，政策前月供為4135.57元，而政策后則為4003.4元，減少了132元，累計利息減少4.76萬元。

對此，58安居客研究院院長張波解讀稱：“在商業(yè)貸款利率持續(xù)下行的背景下，公積金利率的定向調整凸顯了政策的分層設計，央行此次下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，是繼2024年后再次對公積金利率進行定向調整，釋放出明確的穩(wěn)樓市政策信號，這一政策落實將有效緩解自住購房者的還款壓力，尤其在當前經濟環(huán)境下，對穩(wěn)定住房消費、提振市場信心具有積極信號意義?！?/p>

那么，對于已經辦理的存量住房公積金貸款，此次政策是否能惠及?上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“從過去的金融政策操作慣例來看，此次政策主要是指新購房的公積金貸款利率，后續(xù)根據(jù)既有政策，存量公積金貸款利率也有望下調。”

此次發(fā)布會還明確，降準0.5個百分點，并降低政策利率0.1個百分點，預計向市場提供長期流動性約1萬億元。

嚴躍進分析稱：“降準將持續(xù)增強銀行的可貸資金，對于發(fā)揮商業(yè)銀行信貸業(yè)務功能具有積極作用。而房地產貸款業(yè)務今年依然是商業(yè)銀行投放的重點領域，將持續(xù)增強房貸方面的功能和作用，尤其是對于個人按揭貸款、開發(fā)貸、融資協(xié)調機制、城中村改造、存量房和土地收儲等方面都能發(fā)揮積極作用。”

LPR將調整，房貸利率有望降至“3”字頭以下

此次發(fā)布會明確，下調政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%，預計將帶動貸款市場報價利率(LPR)同步下行約0.1個百分點。

降息對于購房房貸的影響是積極的。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率為3.11%。若按此次LPR的變化，那么后續(xù)房貸利率就平均可以到3.01%。

據(jù)此計算，對于100萬貸款本金、30年期、等額本息的商業(yè)銀行貸款來看，政策前總還款額(本金+利息)為154萬元、月供額為4276元;政策后總還款額(本金+利息)為152萬元、月供額為4221元。如此對比，總還款額減少了2萬元，月供額減少了55元。

“從全國范圍來看，新發(fā)放的房貸利率已經一再創(chuàng)下新低?！敝性禺a首席分析師張大偉表示：“預計5月20日再次降息10個點，也就是說房貸平均利率將降到3%以下?！?/p>

業(yè)內：“小陽春”行情有望延續(xù)

去年以來，隨著“穩(wěn)樓市”政策組合拳的落地，房地產市場的積極變化在一季度信貸數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。在今天的發(fā)布會上，李云澤介紹：“今年一季度，房地產貸款余額增加7500多億元，其中新增個人住房貸款創(chuàng)2022年以來單季最大增幅，住房租賃貸款同比增長28%，最近來華的一些頭部國際投資機構也認為中國房地產市場投資價值正在顯現(xiàn)。”

在一系列政策組合拳之下，核心一二線城市樓市已經率先“止跌回穩(wěn)”，新房、二手房成交量都呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的態(tài)勢。以升溫明顯的二手房市場為例，在剛剛過去的4月份，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，深圳二手住宅成交5733套，同比增長37%;上海二手住宅成交超2.3萬套，同比增長30%;北京二手住宅成交超1.5萬套，同比增長17%。二線城市中，成都、杭州、南寧二手住宅成交套數(shù)同比分別增長20%、16%、14%。

對于接下來樓市的走勢，張大偉表示：“此次降準降息政策對于一二線城市有明顯利好。近期，全國房地產市場的主要特征是一二線城市出現(xiàn)了3-4月明顯的‘小陽春’，但隨著市場企穩(wěn)價格波動，部分城市需要更多的政策刺激穩(wěn)定市場，本次政策對于‘小陽春’熱度延續(xù)有明顯作用?！?/p>

“隨著政策的落地，‘紅五月’可期?！眹儡S進表示：“今年將是歷史上房貸政策最寬松的一年，疊加首付門檻低、房貸利率低、房貸額度充足，且和目前公積金降息等結合，應該說‘金融支持購房消費’的動力充足，進一步促進住房消費工作?！?/p>

此外，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為，一方面，本次降準降息如期落地有望明顯提振市場信心，對于促進購房需求釋放將產生實質性利好;另一方面，企業(yè)融資成本也將繼續(xù)回落，對于企業(yè)資金面的改善將產生積極影響。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 劉軍